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未来3年,中山的房价面临什么样的发展趋势?

2017/12/08 15:34:56 来源:粤港澳大湾区房地产资讯

  中山2015年之前就房价都涨得很缓慢,一直落后周边的城市,直到中山各种利好条件的出现,现在中山房价飞速猛涨,虽然现在已经一万多了,但是还会涨,因为对比周围的城市中山的房价还是洼地。

  交通设施,

  1.深中通道,

  深中通道24公里,半小时到达中山,2016年上涨120%的原因是深中通道,70%以上是深圳人过来买房,交通因素,2016年前10年涨幅不大,中山房价几乎没有涨。本地人还没反应过来,外地人大量采购,国家出台326政策之前本地外地客户各一半,出台326政策之后本地人购买房产客户占70%,此时本地人突然醒了。

2.港珠澳大桥

  珠海目前限购政策很严,加上价格高,所以香港,澳门人群过来买房的可能性也很大,虽然港珠澳大桥对中山没有直接的影响,但是还是有间接性的影响。

3.广州到中山石岐的地铁

  广州黄埔到中山石岐如果地铁开通,时间仅在40-50分钟,黄埔和中山的房价相差三到四倍,广州人到中山买房的可能性更大,因为交通方便,加上大湾区的形成。

4.深茂铁路

  深茂铁路,深圳到中山半个小时左右,加上深中通道,深圳大量买房客户会选择中山,深茂铁路位于广东省南部沿海地区,东起深圳枢纽西丽站,途经东莞虎门、广州南沙、中山、江门、阳江,终于茂名站,东接厦深铁路、深汕高铁、深汕客运、广茂铁路,西接茂湛铁路、河茂铁路,北接洛湛铁路、广汕铁路,全长为381.5公里,按国铁Ⅰ级、双线电气化客货共线铁路标准设计,江茂段设计行车时速200公里/小时,总投资290亿元人民币。

5,虎门二桥

  减缓虎门大桥压力,虎门二桥工程总长度12.89km,桥梁宽度40.5m(八车道),由坭州水道桥、大沙水道桥和引桥及东涌、海鸥岛、沙田三座互通立交组成,坭州水道桥采用658+1688m双跨吊悬索桥,大沙水道桥采用主跨1200m单跨吊悬索桥,引桥采用30-62.5m预应力混凝土箱梁。

6;还有两条高速

  半个小时到一个小时左右可到深圳,广州,珠海三地,连接环线,交通枢纽。

  二,中山以及中山周边对比

  2015年到现在中山房价已经上涨120%,但是与周围城市对比还是洼地,

  深中通道两岸对比,宝安区9万左右,这边才15000不到相差六倍以上,前海12万以上参照物不一样。

  广州对比,黄埔6万左右,是石岐的4倍,开通地铁,半个小时可到,工薪阶层不会在意这些,北京上海武汉广州工作与生活相差半个小时以上。

  珠海均价35000左右

  南沙均价2.8万,虎门,2.5万佛山中心区3万,中山房价远低于周边城市,

  三年后中山即使翻一倍也只是现在周边城市的水平,三年内中山房价破三万是有可能的

三,数据统计

  中山从去年2016年十二月29日,到现在拍卖土地一共31块土地,平均楼面地价1.2万元,12月29日拍地8块.2017年2月20日,拍地12块.2017年5月11日港口拍地2块,2017年6月2号3号.4号拍地2块。2017年8月20日拍地2块土地,2017年10月.21日拍地2块。

  很多人不知道开发商拿地+建筑到销售以为赚得很多,大家来看看是怎么来的?

  开发商买地一万的地价,建成以3万的价格出售,开发商赚的不到15%。

  买地楼面地价占33.33%

  新房收税不收其他税去到14.5%

  现在政府新规,房子5%给政府

  开发商每平米卖一万块钱 政府收20%

  盈利税的25%,占总比5%

  土地增值税2.1%

  建起来两年4.2%

  现在还剩下只剩38%,下面还有,

  除了建安费用10%-12%

  买地建筑财务费用每年3%以上,两年6%

  开发商房子建好,宣传费用,销售团队,财务,办公技术等政府按5%算,一般远远超过5%,一般是6.5%

  管理费用,工资占整体0.6%-0.8%

  人情0.5-0.8%

  最后开发商利润在12.5%

  这12.5%的利润是开发商买地1万元一平米,建好之后3万一平米售出的利润。

  可想而知,大家都清楚现在中山的低价。

四,中山位置

  粤港澳大湾区,今年国务院正式提升为国家级战略发展的高度,深圳广州,总人口7460万,十年建成世界第一大湾区按理推断是很正常的。

  什么是湾区?

  湾区就是,有江与海的交汇处。大,指的经济体量大,至少有一个国际性的发达城市支撑,我们粤港澳大湾区有香港,深圳,澳门三个国际性大都市支撑,目前人均经济1.5万美元,

  十年人口翻一倍,人均收入在翻一倍

  经济总量达到4.5万亿,相当与日本的经济体量,。那么最获益的一定是澳门香港深圳珠海中山六个城市。

  2015年底中山人口310万人2016年统计400多万,增加了80-90万人口。

  政府希望五年内人口达到800万,目前按我们现在的增长评估是没有问题的。开发商房源量远不够,今年从深圳引进47个大型企业进中山,总投资超5000亿。

  现在买房无论哪里都是可以赚钱的,我们希望买房子是否是更好的地段,

  买房能升值多少。

  中山目前12000买入,自己淘三分之一的钱,其余的银行出,房价翻一倍赚六倍,可想而知。

  福田2005年房价9000一平米。2006年1.8万一平米,当时大家觉得太贵,但是现在8万一平米大家都觉得很正常,因为跟着时间的推移,大家不得不接受现实,

  中山现在均价12000-15000元一平米,大家觉得贵,因为你是站在现在的立场,三年,五年后 房价3万--5万你觉得很正常,因为你是站在那时候的立场,

 

 

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